Nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria (21442)

El 13 de abril de 2022 se publicó en el Diario Oficial la nueva ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, otorgándole a las comunidades el plazo de un año contado desde que se dicte el reglamento de la Ley para actualizar el Reglamento de Copropiedad inmobiliaria.

Gracias a esta nueva ley, la vida en copropiedad se actualiza a estos nuevos tiempos de tecnología e inmediatez, como así también viene a subsanar un punto que por años estuvo pendiente de resolver, las novedades que destacamos de la Ley 21.442 son las siguientes:

1. Registro de copropietarios.

La ley y particularmente el artículo 5, impone la obligación del copropietario de incorporarse en el registro de copropietarios debiendo consignar, entre otros, sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.

2. Obligación económica.

Nuevo concepto de carácter general que la nueva Ley impone para los antes denominados gastos comunes.

3. Fondo común de reserva

Conforme la nueva normativa su uso se restringe a cubrir “gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos” e incorpora la novedad de permitir también destinarlo al pago de las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado.

4. Plazo de pago de las obligaciones económicas.

La práctica del pago de los gastos comunes, ahora denominado “obligación económica”, en muchas comunidades era de acuerdo a lo que el administrador informaba, ya sea porque el reglamento de copropiedad no lo determinaba, o bien, porque así lo decidía. Con la nueva Ley N° 21.442 desaparece toda duda en relación a la fecha del pago de las obligaciones económica ya que el art. 7° establece que el pago deberá realizarse “dentro de los diez primeros días siguientes a la fecha de emisión del correspondiente aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo.”

5. Cobro de obligaciones económicas.

El artículo 20 de la ley establece las funciones del administrador y amplía las herramientas para el cobro de los gastos comunes.

6. Asamblea de copropietarios.

Se mantiene la distinción entre asambleas ordinarias y asambleas extraordinarias según la materia de que tratan, pero, los quórums para constituir y tomar decisiones son modificados respecto de lo que conocíamos en la ley 19.537 diferenciándose quórums para asambleas ordinarias, asambleas extraordinarias de mayoría absoluta y asambleas extraordinarias de mayoría reforzada.

7. Consultas por escrito y sesiones informativas.

El artículo 15 de la nueva ley amplía el mecanismo de la consulta ya existente a todas las materias que pueden ser tratadas en Asamblea, estableciendo la consulta por escrito a los copropietarios previo acuerdo de comité de administración y consecuente remisión de los antecedentes a la dirección o correo electrónico que los copropietarios tengan registrados en la administración del condominio y previa exposición de la propuesta en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución.

8. Comparecencia en asamblea.

La comparecencia del copropietario es obligatoria, pudiendo designar un representante para ello, pero si no lo hiciera o, habiéndolo designado, éste no asistiere, “se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique expresamente lo contrario”.

9. Asambleas virtuales.

Quizás la mayor y más esperada novedad que incentiva la participación en las asambleas es la posibilidad de realizar asambleas virtuales a través de videoconferencias o mixtas, considerando asistentes presenciales y otros digitales. Si bien, la ley exige establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, lamentablemente también lo vincula con las normas y requisitos que señale un reglamento de la ley que aún no ha sido dictado. No obstante, se reduce al requisito general de la individualización de la persona que comparece y la unidad que representa.

10. Mascotas.

Cada vez más, las mascotas integran un lugar importante dentro del núcleo familiar, por lo que la nueva Ley 21.442 no se podía quedar atrás en esta materia; por ello, la nueva ley establece que no se puede prohibir la tenencia de mascotas respecto de la propiedad exclusiva de los copropietarios, pero, sí, el Reglamento de Copropiedad deberá establecer expresamente las obligaciones y normas relacionadas al uso de los bienes comunes, en términos de no molestar el derecho legítimo de los demás copropietarios.

11. El administrador y sus nuevas responsabilidades.

Este, es uno de los puntos más importante de la nueva Ley, ya que viene a “profesionalizar” la labor del Administrador; debiendo cumplir con requisitos para ejercer, exigiendo estudios certificados y registrarse en un listado que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo dispondrá para tal efecto. Lo más importante de esta materia, es que ahora el administrador podrá ser sancionado en caso que cometa errores en su gestión o bien, realice una mala administración, afectando los intereses de un condominio.

12. Actualización del Reglamento de Copropiedad.

El día 13 de abril del año 2022 se publicó en el Diario Oficial la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442 y, como ya hemos dicho en esta publicación, dejó sin efecto la ley N°19.537 del año 1997. Conforme el artículo 100 de la ley 21.442, interpretado por la autoridad administrativa competente, dispone que los reglamento de copropiedad deben ser actualizados a las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442 a más tardar el años año 2024.

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